北青報：期待物業(yè)費動態(tài)調(diào)整改變“惡性循環(huán)”

《北京市物業(yè)管理條例（草案）》10月22日公布并公開征求意見。條例草案要求建立物業(yè)服務(wù)收費動態(tài)調(diào)整機制。條例草案根據(jù)住宅小區(qū)不同類型對物業(yè)服務(wù)收費的動態(tài)調(diào)整進行了分類處理：商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進行協(xié)商。（10月23日《北京青年報》）

物業(yè)費調(diào)整難早已經(jīng)成為影響業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系，繼而影響住宅小區(qū)品質(zhì)的重要因素。在現(xiàn)實中，能夠調(diào)整物業(yè)費的小區(qū)只是個例，絕大多數(shù)小區(qū)物業(yè)費自業(yè)主入住以來沒有變化。面對物業(yè)管理中人力、耗材等成本上漲，前期部分小區(qū)開發(fā)商會補貼一部分，后期物業(yè)公司靠小區(qū)公共收入來補貼物業(yè)管理成本上漲，或者降低服務(wù)質(zhì)量。

上述條例草案提出，物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整，為物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費提供了法律依據(jù)，有望解決物業(yè)費調(diào)整難。

住宅小區(qū)物業(yè)費目前大多實行政府指導(dǎo)價。其優(yōu)點是確保了物業(yè)收費價格穩(wěn)定，弊端是沒有跟上市場變化，其結(jié)果是物業(yè)管理成本上漲而物業(yè)費紋絲不動，不少小區(qū)陷入惡性循環(huán)：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降—業(yè)主拒絕交物業(yè)費—居住品質(zhì)進一步惡化。上述條例草案既明確物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價又允許動態(tài)調(diào)整，有望改變這種惡性循環(huán)。

但物業(yè)費動態(tài)調(diào)整不是隨意調(diào)整，應(yīng)該是有前提條件的，比如說物業(yè)公司應(yīng)詳細公開物業(yè)費收支賬單，才能證明物業(yè)費沒有亂花；再比如，物業(yè)公司應(yīng)提供相關(guān)成本上漲的詳細信息，以證明物業(yè)費有調(diào)整的必要。如此，與業(yè)主協(xié)商才有基礎(chǔ)。

更重要的是，物業(yè)公司應(yīng)該詳細公開小區(qū)各項公共收入和支出的賬本。因為不少業(yè)主反對上調(diào)物業(yè)費、甚至拒絕繳納物業(yè)費的一個重要原因是，小區(qū)公共收支不透明，比如電梯廣告收入、公共停車位收入、公共用房出租收入等究竟去哪兒了，是一本“糊涂賬”。即便一些小區(qū)公開賬本，但由于未經(jīng)過嚴格審計，也無法得到業(yè)主信任。

雖然條例草案明確了協(xié)商原則——合理、公開、質(zhì)價相符，但如果協(xié)商的前提條件不明確，恐怕業(yè)主們不愿意協(xié)商，自然物業(yè)費動態(tài)調(diào)整也就無法實現(xiàn)，因為調(diào)整是需要多數(shù)業(yè)主同意的。此外，小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同一般是業(yè)主入住之前簽訂的，從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)到收費標(biāo)準(zhǔn)都沒跟上經(jīng)濟社會發(fā)展，所以重新簽訂服務(wù)合同也是物業(yè)費調(diào)整的前提。

應(yīng)該說重新制定物業(yè)費機制是趨勢。北京物業(yè)費擬動態(tài)調(diào)整，是其他城市改革物業(yè)費機制的重要參考。